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現代の情報化社会では様々な出来事や噂が飛び交っています。
そして、不動産業界においても日々それらの「都市伝説」が生まれています。
今回はそれらの「都市伝説」について見て行きたいと思います。

①購入物件が僻地で高利回り?
確かに僻地は土地も安く、その割には比較的高めの家賃が取れ、高利回りになる可能性もあり得ます。しかし、人口減で不景気な昨今、実質財政破綻している国は「コンパクトシティ構想」を打ち出しています。
つまり、人が住むエリアは交通等インフラ整備、規制緩和で、ますます大きな建物が建設でき、人も集まってきます。逆に、僻地は「安かろう悪かろう」でますます人がいなくなります。ですから、僻地は土地が安いということは、ほとんどが建物代ということです。インフレを想定した場合、資産価値が高くなるのは数に限りのある好立地エリアの「土地」であって、建物ではありません。

②物件は、自宅の傍に買う方が良い?
確かに自宅の傍だと土地勘はありますし、いざという時に駆けつけ易いでしょう。しかし、自宅の傍でなくても出身地、勤務地や仕事・遊び等でよく行くエリアであれば、ある程度土地勘はあるはずです。又、いざという時でも、通常は建物・賃貸管理会社に委託しているもので、自分が駆けつけたところで、役にも立たないことも多いでしょう。
また、その場合に自宅の傍が不動産経営に適しているエリアかどうかは不明です。不動産経営者であれば、自宅の傍にこだわるのではなく、長い目・大きな目で見るべきだと思います。

③築古は融資も不利で良くない?
確かに築古は、建物の価値がほとんど残っておらず、又、修理費用のリスクも高く、一般的には融資受けも難しくなります。
しかし、逆に言えば土地の比率が高いということです。
インフレを想定した場合、価値が高くなるのは数に限りのある好立地エリアの土地であって、建物ではありません。土地値から建物撤去費用を引いた割安価格で購入できる可能性もあります。中には、そういったことを理解できる金融機関もあり、
逆にライバルも少なく、割安価格で購入できる可能性も高くなります。 値下がりしないのは好立地の土地であって、その多くは建物ではありません。
その意味で、築古一棟物等は、ほとんど土地値で購入し易いのです (早期に減価償却メリットを享受することも可能な場合があります)
築古一棟物木造等には融資しないという金融機関もありますが、中には、もう1つの考え方をする金融機関・支店・担当者もあります。そういうところとお付き合いをするのも考え方の1つです。
また、不動産経営に興味・スキルが無い人が複数で相続となった場合には、面倒だと思われる方が比較的多い傾向があるので、割安でも売却して分割しようとなりがちです。
その他にも、期末や資金繰りの関係上売り急ぎ、割安価格で購入できることもあります。

④投資を始める際に借金は良くない?
確かに、浪費・消費の借金は良くなく、又、借り過ぎはリスクがあります。しかし、借金もうまく活用すればメリットもあります。
金融機関がある程度第三者的な目で、自分と物件をチェックしてくれること。
自己資金が貯まるまでもなく、高額の物件も購入対象にできること。 低金利で資金調達し高利回りで運用できることなど。
また、インフレの場合、借入金の負担は減少すること等もその1つです。 ⑤自己資金は多めに入れる?
確かに、自己資金が多いと融資受けし易く、今後の資金繰りリスクは低減します。
しかし、多額の自己資金を出すと手持ちの現預金は減少し、いざというときの現預金は少なくなり、余裕がなくなります。又、投下自己資金当たりの利回りは低下します。
自己資金はできるだけ少なくし、例月のキャッシュフローはできるだけ大きくする。
そうすれば、ストックの預貯金は増えていき、例月のキャッシュフローも増えていくでしょう。
又、滞納・修理費・空室(敷金返還、リフォーム、空室フリーレント時家賃無し、家賃下落、広告費等)等を考慮すれば、固定資産としての不動産以外に、ある程度、流動資産としての現預金を手元に置いておいた方が無難です。

⑥繰上げ返済はした方が良い?
確かに繰上げ返済をすれば、低金利とはいえ、多少は支払金利が助かります。しかし、借入金はお宝です。敢えて、「期限の利益」を自ら放棄することはありません。
繰上げ返済するくらいなら、念の為、いざというときに温存しておいたり、他に、もっと高利回りで運用したりした方が。今の日本では、低金利で資金調達し、高利回りで運用できますので。

⑦敢えて黒字で納税して、融資を受け易くする?
実際のキャッシュフローは黒字でも「減価償却費」・「家事関連費」等を活用して、「税務申告書」・「損益計算書」上は、赤字にし、節税することは不可能ではありません。
そして、そのことを理解できる金融機関・支店・担当者もいます。
そういう金融機関・支店・担当者とお付き合いをして行く事も選択肢の1つです。
中には、そういった会計・税務の仕組みが理解できず、単純に「確定申告書」で赤字というだけで、融資しないという金融機関も現状あります。融資受けできる保証もないのに、敢えて、節税の権利を放棄することはないと言う考え方もあります。

今回は、よく耳にする声についてご紹介致しました。
また機会があれば、不動産にまつわる都市伝説をお話していきたいと思います。
不動産投資を検討されている方は、是非1度お気軽にご相談下さい。