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個人年金づくりや財産形成を目的とした不動産投資が盛んな現代
賃貸収益物件は入居者がいる限り安定的な賃貸収入が望めることで人気なのですが、しばらく賃貸で収益を運営していたが一気に大きな資金が欲しくなり手放したいなど、さまざまな理由で売却を考えるケースもあります。
しかし、収益物件を売却したいと思っても、どうしたらいいのか分からない人がほとんど。
そこで、賃貸収益物件の売却を検討している人が知っておきたいポイントや注意点をまとめました。
収益物件を買い運営後、売却するタイミング
投資用マンションを少しでも高く売りたいと考えたとき、売却のタイミングはとても重要です。ベストなタイミングを見極めるポイントを紹介します。

①大規模修繕時
外壁塗装やエレベータのーの設置・修理など、大きな費用がかかるときは、売却を見極めるチャンスでもあります。 予測売却益より、大規模修繕にかかる費用の方が高い場合は、このタイミングで売却した方が少ない出費で済む可能性が高いです。
②物件価値が上昇している時
景気回復、物価上昇など、何かの理由で物件価格が上がるときは、高額売却できる可能性が高くなります。基準地価や公示地価などをチェックしたり不動産業者に査定価格を調べてもらうのも手です。

③満室時
所有している投資用マンションやアパートがいつも満室だったり、空室になってもすぐに次の入居者が見つかるなど、安定している状態での売却は必要ありませんが、売却金額にも影響するので、なるべく満室に近い状態で売却できるようにしましょう。

【収益物件売却の良さを紹介】
すでに賃貸で入っている住人がそのまま入居した状態で不動産売買を「オーナチェンジ」と言います。賃貸借契約を継続したまま建物の所有者、つまりオーナーが代わるためそう呼ばれています。 まず、投資計画が立てやすい。
入居者を募集する必要がない一般的に空室の賃貸物件を買い取った場合、新たな賃貸物件として募集するところから始めなければなりません。実際にいくらで賃貸に出せばいいのか確定できない、入居するまで賃貸収入が得られないという不安要素があるため購入に踏み切れない人も少なくありません。その点、オーナーチェンジ物件は賃貸中であり、所有権を得てすぐに賃貸収入が自分のものになるので安心です。賃貸料金の額も明確なので、利回りを計画しやすいこともメリットになります。
また、賃貸収益物件(投資マンション)の売却の際は、自分の所有している物件の価値と売り方の手順を把握することが大切です。物件の状態に応じた価格設定をし、納得できる形で物件を売却しましょう。
売却までの大まかな流れは一般の不動産とさほど変わりません。しかし、それぞれの局面から、手続き方法や考え方などが異なります。
一般の不動産物件における査定方法は、間取り、築年数、デザイン、設備、周辺環境や立地条件を見て決定されます。ここまでは賃貸収益物件も同じですが、賃貸収益物件の査定方法で重要なのが、収益還元法に基づいた「利回り相場」です。
利回り相場の計算方法は「年間の賃貸収入(賃料)÷表面利回り」で算出されます。
計算式に出てくる「表面利回り」とは、アパートやマンションの収益性の高さを測るために使用する数値で「年間の賃貸収入(賃料)÷物件の購入価格」で算出します。
ここでポイントになるのは、維持費・管理費などの物件を維持するための費用を含んでいないので、実際の利回りとは異なる点です。
この設定をよく考えないと、相場より高すぎる売り出し価格に設定したせいでなかなか売れず、売れたものの安く設定したために損失が出てしまいます。利回り相場は立地や築年数、用途によって異なります。
そういった事態を回避するためにも、収益物件の販売経験が豊富な不動産会社を見つけることが重要です。
まずは所有している賃貸収益物件と類似している物件が、どの程度の利回り相場で収益物件が売却されているのかを調べてみましょう。
ただし、ネットに掲載されている売却価格は、売主の希望額であり、割高な価格設定の場合が多いので、その点を把握したうえで活用しましょう。
不動産査定依頼を信頼できる業者に依頼してみましょう。
ご興味がござまいしたら、是非一度当社へご相談ください。