不動産投資を始めるには、もちろん購入費用が発生しますが、保有している間も様々な費用が必要となります。

今回は、不動産投資の利回りに影響を与えるコストについて説明します。

1.固定資産税・都市計画税
不動産は、利用の有無・収益の有無に関わらず保有しているだけで、原則すべての不動産に固定資産税・都市計画税という税金がかかります。
また、これらは毎年かかってくる税金となります。

「固定資産税」＝固定資産税評価額(課税標準)×1.4％(1年あたり)
「都市計画税」＝固定資産税評価額(課税標準)×0.3％(1年あたり)

2.建物管理費(維持管理)
　建物管理費とは、主に建物を維持するために必要となる管理の事です。
たとえばエントランス、廊下、階段、ゴミ置き場など共用部分の清掃やエレベータの保守点検、防犯設備の維持管理、それにともなう水道光熱費などです。
この管理コストは当然家主が負担しなければなりません。

どれくらいのレベルの管理をするか、また、どこまで専門業者に委託するかによってコストは大きく変わってきますが、一定の品質を確保するためには、ある程度のコストをかけても良質な管理が必要となってきます。

また、建物が火災などで焼失した場合は収入を生まなくなってしまうため、万一に備えて、火災保険にも加入すべきです。

3.入居者管理
　入居者管理とは主に賃料の集金、滞納した場合の督促、入退居の手続きなどです。
賃料の集金代行を不動産管理会社に依頼した場合は当然コストがかかります。
また、オーナーのリスクを軽減するために滞納保証や家賃保証をしてくれる不動産会社もあります。しかし、これはオーナーのリスクを軽減する分、不動産会社がリスクをとる為、その分不動産会社の管理報酬が高くなります。

4.不動産取得税
　個人が不動産から得る家賃などの収入（不動産所得）には税金が課せられます。

「不動産取得」＝総収入金額－必要経費(※)
※必要経費
固定資産税、都市計画税、管理費、入居者募集費用、減価償却費、借入金の金利など。

　　不動産所得の税率は所得金額に応じて税率が高くなる超過累進税率です。
不動産所得が多いほど高い税率が適用されます。不動産所得は総合課税の対象となっているため、他に給与所得（給料）などがあった場合は、それも合算して最終的な税率、税金が算出されることとなります。しかも所得税、住民税は併せると最低15％から最高50％の税率となっており所得が高くなればそれに応じて税負担も重くなります。

上記のように、不動産の運用には様々なコストが発生します。
不動産投資を始める際には、購入時・運用時のコストを十分把握したうえで、実際の利回りがどのくらいになるのか確認しておくことが大切です。